Que paie-t-on en plus du prix du bien ?
Un achat immobilier au Maroc s’accompagne de quatre postes de frais, tous calculés sur le prix figurant à l’acte : les droits d’enregistrement perçus par la DGI, les droits de conservation foncière versés à l’ANCFCC pour inscrire votre titre, la taxe notariale, et les honoraires du rédacteur de l’acte.
Additionnés, ces postes représentent en pratique une part significative du prix, à laquelle il faut ajouter les timbres, copies et diligences diverses. C’est un montant à provisionner dès la négociation, pas à découvrir chez le notaire.
| Poste | Taux | Perçu par |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement - logement | 4 % | Direction Générale des Impôts |
| Droits d’enregistrement - terrain nu / commercial | 5 % | Direction Générale des Impôts |
| Conservation foncière | 1,5 % + frais fixes | ANCFCC |
| Taxe notariale | 0,5 % | Trésor |
| Honoraires de rédaction | ≈ 1 % (+ TVA 10 %) | Notaire ou avocat agréé |
Sources : Code Général des Impôts (droits d’enregistrement), barème ANCFCC, usages notariaux. Les honoraires sont indicatifs et se négocient. Détail sur la page méthodologie.
| Prix d’achat | 1 200 000 MAD | |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 4 % | 48 000 MAD |
| Conservation foncière 1,5 % plus 200 MAD de frais fixes | ≈ 18 200 MAD | |
| Taxe notariale | 0,5 % | 6 000 MAD |
| Honoraires du notaire | 1 % | 12 000 MAD |
| TVA sur honoraires | 10 % | 1 200 MAD |
| Timbres et copies | 300 MAD | |
| Total des frais | ≈ 85 700 MAD | |
| Soit, rapporté au prix | un peu plus de 7 % |
Ces frais s’ajoutent au prix et se paient comptant chez le notaire : ils ne sont pas financés par le crédit.
Le prix déclaré, sujet sensible
Tous les frais se calculent sur le prix inscrit à l’acte. La tentation de le sous-déclarer pour réduire la note existe, et elle est mauvaise pour trois raisons concrètes.
D’abord, l’administration fiscale dispose d’un droit de redressement : si le prix déclaré s’écarte manifestement de la valeur du marché, elle peut réévaluer l’assiette et réclamer le complément, avec pénalités. Ensuite, le jour où vous revendrez, votre plus-value imposable se calculera à partir du prix d’acquisition déclaré : sous-déclarer aujourd’hui, c’est se taxer davantage demain. Enfin, la fraction versée hors acte n’est protégée par rien en cas de litige.
Pour un acheteur non résident, l’argument de la plus-value est décisif : c’est souvent lui qui revend dans dix ou quinze ans.
Titre foncier ou non : la vraie ligne de partage
Un bien immatriculé possède un titre foncier à l’ANCFCC : la propriété est établie, opposable, et l’inscription de votre acte au registre vous protège. Un bien non immatriculé repose sur des actes adoulaires et une chaîne de possession qu’il faut reconstituer.
Acheter un bien non immatriculé n’est pas illégal, mais c’est un exercice pour initiés, avec un risque de contestation par des héritiers ou des indivisaires. Pour un acheteur qui vit à l’étranger et ne peut pas suivre le dossier semaine après semaine, la règle raisonnable est simple : exiger un titre foncier, et vérifier son certificat de propriété récent avant tout versement.
Acheter depuis l’étranger
La signature à distance passe par une procuration spéciale, établie devant notaire dans votre pays de résidence puis légalisée, ou établie directement au consulat marocain. Elle doit désigner précisément le bien et l’étendue des pouvoirs donnés : une procuration trop générale sera refusée, une procuration trop étroite obligera à en refaire une.
Deuxième point d’attention : le financement. Un investissement réalisé en devises et correctement déclaré ouvre droit au transfert du produit de la revente vers l’étranger. Un achat financé en dirhams non convertibles ferme cette porte. C’est une décision qui se prend avant le premier virement, pas à la revente – notre guide sur l’achat depuis l’étranger détaille le mécanisme.
Ce qui reste en dehors du calcul
Le simulateur couvre les frais d’acquisition. Il ne compte pas les honoraires d’agence, généralement à la charge de l’acheteur et négociables, les frais de dossier bancaire et d’hypothèque si vous empruntez, les diagnostics ou expertises, la taxe d’habitation et la taxe de services communaux annuelles, ni les charges de copropriété.
Pour un bien neuf, vérifiez également ce que couvre le prix : place de parking, cave et raccordements sont parfois facturés en supplément.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter au Maroc ?
Oui pour un bien urbain, immeuble ou appartement, sans autorisation particulière. Les terrains agricoles font en revanche l’objet de restrictions spécifiques. Le statut de MRE, lui, ne limite rien : un Marocain résidant à l’étranger achète dans les mêmes conditions qu’un résident.
Notaire ou adoul, quelle différence de coût ?
Les droits perçus par l’État sont identiques. La différence porte sur les honoraires de rédaction et sur la TVA, que l’acte adoulaire ne supporte pas. En pratique, pour un bien immatriculé et un acheteur non résident, l’acte notarié reste la voie la plus sûre et la plus lisible.
Quand paie-t-on ces frais ?
Ils sont provisionnés chez le rédacteur de l’acte au moment de la signature, puis reversés aux administrations. Le décompte définitif intervient après l’inscription à la conservation foncière, avec restitution du trop-perçu s’il y a lieu.
L’exonération logement social s’applique-t-elle à moi ?
Elle est réservée aux logements répondant à des critères stricts de superficie et de prix de vente, et suppose un engagement d’occupation à titre de résidence principale pendant plusieurs années. Un achat locatif ou une résidence secondaire en sont exclus.
Dernière mise à jour : janvier 2026 · Estimation indicative - vérifiez auprès de l’administration compétente.