ماذا نؤدي زيادة على ثمن العقار؟
يصاحب شراء عقار بالمغرب أربعة بنود من المصاريف، تُحتسب كلها على الثمن الوارد في العقد: رسوم التسجيل التي تستخلصها المديرية العامة للضرائب، ورسوم المحافظة العقارية التي تُؤدى للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (ANCFCC) لتقييد سندك، والرسم التوثيقي، وأتعاب محرر العقد.
ومجموع هذه البنود يمثل عملياً حصة معتبرة من الثمن، يُضاف إليها الطوابع والنسخ ومختلف الإجراءات. وهو مبلغ ينبغي رصده منذ المفاوضة، لا اكتشافه عند الموثق.
| البند | السعر | الجهة المستخلِصة |
|---|---|---|
| رسوم التسجيل - سكن | 4 % | المديرية العامة للضرائب |
| رسوم التسجيل - أرض عارية / عقار تجاري | 5 % | المديرية العامة للضرائب |
| المحافظة العقارية | 1.5 % + رسوم ثابتة | الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (ANCFCC) |
| الرسم التوثيقي | 0.5 % | الخزينة العامة |
| أتعاب تحرير العقد | ≈ 1 % (+ الضريبة على القيمة المضافة 10 %) | الموثق أو المحامي المعتمد |
المصادر: المدونة العامة للضرائب (رسوم التسجيل)، سلم الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، الأعراف التوثيقية. والأتعاب إرشادية وقابلة للتفاوض. التفصيل في صفحة المنهجية.
مثال: شقة بـ 1,200,000 درهم تُشترى لدى موثق. يمثل التسجيل 48,000 درهم، والمحافظة العقارية حوالي 18,200 درهم، والرسم التوثيقي 6,000 درهم، والأتعاب 12,000 درهم زيادة على 1,200 درهم من الضريبة على القيمة المضافة. ومع الطوابع، يناهز المجموع 85,700 درهم، أي ما يزيد قليلاً على 7 % من الثمن.
الثمن المصرَّح به، موضوع حساس
تُحتسب كل المصاريف على الثمن المدوَّن في العقد. وإغراء التصريح بثمن أقل لتخفيف الفاتورة قائم، لكنه سيئ لثلاثة أسباب ملموسة.
أولاً، تتوفر الإدارة الجبائية على حق التصحيح: فإذا ابتعد الثمن المصرَّح به بشكل بيّن عن قيمة السوق، أمكنها إعادة تقدير الوعاء والمطالبة بالفارق، مع الذعائر. ثانياً، يوم تعيد البيع، ستُحتسب الأرباح العقارية الخاضعة للضريبة انطلاقاً من ثمن الاقتناء المصرَّح به: فالتصريح المنقوص اليوم ضريبة أثقل غداً. وأخيراً، الجزء المؤدى خارج العقد لا تحميه أي وسيلة عند النزاع.
وبالنسبة لمشترٍ غير مقيم، تكون حجة الأرباح العقارية حاسمة: فهو في الغالب من يعيد البيع بعد عشر أو خمس عشرة سنة.
محفَّظ أو غير محفَّظ: خط الفصل الحقيقي
العقار المحفَّظ له رسم عقاري لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية: فالملكية ثابتة ونافذة في مواجهة الغير، وتقييد عقدك بالسجل العقاري يحميك. أما العقار غير المحفَّظ فيقوم على عقود عدلية وعلى سلسلة حيازة يتعين إعادة تركيبها.
وشراء عقار غير محفَّظ ليس مخالفاً للقانون، لكنه تمرين لأهل الاختصاص، مع احتمال منازعة من ورثة أو من شركاء في الشياع. وبالنسبة لمشترٍ يعيش بالخارج ولا يستطيع تتبع الملف أسبوعاً بأسبوع، فالقاعدة المعقولة بسيطة: اشتراط رسم عقاري، والتحقق من شهادة ملكية حديثة قبل أي أداء.
الشراء من الخارج
يمر التوقيع عن بُعد عبر وكالة خاصة، تُحرَّر أمام موثق في بلد إقامتك ثم يُصادَق عليها، أو تُحرَّر مباشرة في القنصلية المغربية. ويجب أن تعيّن العقار ونطاق السلط الممنوحة تعييناً دقيقاً: فالوكالة العامة أكثر مما ينبغي تُرفض، والوكالة الضيقة أكثر مما ينبغي تُلزم بتحرير أخرى.
والنقطة الثانية الجديرة بالانتباه هي التمويل. فالاستثمار المنجَز بالعملة الأجنبية والمصرَّح به على الوجه الصحيح يخوّل الحق في تحويل حصيلة إعادة البيع إلى الخارج. أما الشراء الممول بدراهم غير قابلة للتحويل فيغلق هذا الباب. وهو قرار يُتخذ قبل أول تحويل، لا عند إعادة البيع – ويفصّل دليلنا حول الشراء من الخارج هذه الآلية.
ما يبقى خارج الاحتساب
يغطي المحاكي مصاريف الاقتناء. وهو لا يحتسب أتعاب الوكالة العقارية، التي يتحملها المشتري عموماً وهي قابلة للتفاوض، ولا مصاريف الملف البنكي والرهن الرسمي إن اقترضت، ولا الخبرات والمعاينات، ولا الرسم على السكن والرسم على الخدمات الجماعية السنويين، ولا تكاليف الملكية المشتركة.
وبالنسبة لعقار جديد، تحقق كذلك مما يشمله الثمن: فمكان الوقوف والقبو والربط بالشبكات تُفوتر أحياناً بشكل إضافي.
أسئلة شائعة
هل يمكن لأجنبي أن يشتري بالمغرب؟
نعم بالنسبة لعقار حضري، عمارة أو شقة، دون إذن خاص. أما الأراضي الفلاحية فتخضع لقيود خاصة. وصفة مغربي مقيم بالخارج لا تحد من شيء: فالمغربي المقيم بالخارج يشتري بالشروط نفسها التي يشتري بها المقيم.
موثق أم عدل، ما الفرق في التكلفة؟
الرسوم التي تستخلصها الدولة واحدة. والفرق يهم أتعاب التحرير والضريبة على القيمة المضافة التي لا يتحملها العقد العدلي. وعملياً، بالنسبة لعقار محفَّظ ومشترٍ غير مقيم، يظل العقد التوثيقي السبيل الأكثر أماناً ووضوحاً.
متى تُؤدى هذه المصاريف؟
تُرصد لدى محرر العقد عند التوقيع، ثم تُدفع إلى الإدارات المعنية. ويتم الحساب النهائي بعد التقييد بالمحافظة العقارية، مع إرجاع المبالغ الزائدة عند الاقتضاء.
هل ينطبق عليّ الإعفاء الخاص بالسكن الاجتماعي؟
هو مقتصر على المساكن المستوفية لمعايير صارمة تتعلق بالمساحة وبثمن البيع، ويفترض التزاماً بالسكن بها كإقامة رئيسية لعدة سنوات. أما الشراء بغرض الكراء أو الإقامة الثانوية فمستثنى منه.
آخر تحديث: يناير 2026 · تقدير إرشادي - تحقق لدى الإدارة المختصة.